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Immobili

L'IMU ANTICIPA IL DEBUTTO

Si può scegliere il pagamento in due rate

Il 2012 manda in pensione l'Ici e sarà l'anno di partenza dell'Imu, l'imposta municipale sugli immobili. L'articolo 13 del Dl 201/2011 (convertito dalla legge 214/2011) ha,infatti, anticipato al periodo d'imposta 2012 l'applicazione (in via "sperimentale") dell'Imu, che sostituisce l'Ici (ma anche l'Irpef sui fabbricati non locati) e che avrebbe dovuto prendere il via nel 2014 (così come era stato previsto dall'articolo 8 del Dlgs 23/2011, il decreto sul federalismo fiscale municipale).

Il contesto

L'anticipo al 2012 è dovuto alle straordinarie esigenze di finanza pubblica a cui il nostro Paese deve far fronte in questo particolare momento storico. Questa fase "sperimentale" durerà fino al 2014 compreso. Di conseguenza l'Imu "a regime" prenderà il via nel 2015 e quindi un anno dopo rispetto a quanto era stato definito con il decreto legislativo 23/2011.

Il versamento

L'Imu è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero.

I soggetti passivi effettuano il versamento dell'imposta dovuta al comune per l'anno in corso in due rate di pari importo: la prima scadrà il 16 giugno mentre la seconda il 16 dicembre. Resta in ogni caso nella facoltà del contribuente provvedere al versamento dell'imposta complessivamente dovuta in unica soluzione annuale, da corrispondere entro il 16 giugno.

Le caratteristiche

Presupposti dell'Imu sono:

a) la proprietà di beni immobili siti in Italia (e quindi di edifici, di terreni, edificabili o meno), a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali all'attività d'impresa o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa; sono compresi l'abitazione principale e i fabbricati rurali, abitativi e strumentali;

b) la titolarità di diritti reali sugli immobili siti in Italia;

c) la conduzione di beni immobili in locazione finanziaria (anche da costruire o in corso di costruzione);

d) la concessione di beni immobili demaniali.

Quanto agli edifici, è soggetta all'Imu l'unità immobiliare immobiliare che è iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano (l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza si considera parte integrante del fabbricato).

Il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'Imu a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.

Quanto all'area fabbricabile, si intende per tale l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità. Sono considerati,tuttavia,non fabbricabili i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli che esplicano la loro attività a titolo principale, sui quali persiste l'utilizzazione agrosilvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali. Per terreni agricoli si intendono quelli adibiti all'attività di coltivazione, di silvicoltura e di allevamento del bestiame.

I soggetti passivi

In virtù di tali presupposti, sono soggetti passivi dell'Imu:

- il proprietario di beni immobili siti in Italia;

- il titolare di diritti reali (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) su beni immobili siti in Italia (la nuda proprietà, complementare a detti diritti reali, non rappresenta quindi un presupposto per l'applicazione dell'Imu).

Sono inoltre soggetti passivi dell'Imu:

- il conduttore di un contratto di locazione finanziaria immobiliare, per tutta la durata del contratto;

- il concessionario di un bene immobile demaniale.

L'abitazione principale

L'Imu sperimentale (a differenza di quella "a regime") si applica anche all'abitazione principale e alle sue pertinenze. Per "abitazione principale" si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.

Le particolarità

Non viene riprodotta, in ambito Imu, la norma, vigente in passato per l'Ici, secondo la quale era da considerare come "abitazione principale"anche la casa adibita a dimora dei soli familiari del soggetto passivo.

Pertanto, l'Imu sarà dovuta in questi casi con l'aliquota ordinaria.

La legge istitutiva dell'Imu non dice nulla sugli immobili tenuti a disposizione del contribuente, fatta eccezione per la norma secondo cui se i comuni elevano l'importo della detrazione per l'abitazione principale, non possono poi stabilire un'aliquota superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione. E' dunque ipotizzabile che per gli immobili tenuti a disposizione, i comuni provvederanno a livello di aliquote applicabili, fatto salvo appunto il caso in cui decidano invece di aumentare la detrazione per l'abitazione principale. (si veda il grafico 1, 2 e 3)

Interesse storico artistico

La disciplina dell'Imu non menzionagli immobili storico-artistici. Nel passato (per effetto dell'articolo 2, comma 5, del Dl 16/1993), c'era una facilitazione a livello di base imponibile, la quale era costituita dal valore, che risultava applicando i noti moltiplicatori alla rendita catastale, determinata mediante l'applicazione della tariffa d'estimo di minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è sito il fabbricato. Non essendo stata riprodotta questa norma si ritiene che la base imponibile di tali fabbricati ai fini Imu sarà quella ordinariamente risultante dal Catasto.


ABITAZIONE PRINCIPALE, ALIQUOTA ALLO 0,4%

L'aliquota ordinaria dell'Imu è pari allo 0,76 per cento. I comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, questa aliquota sino a 0,3 punti percentuali (e quindi prevedendo aliquote da un minimo dello 0,46 a un massimo dell'1,06 per cento).

I margini di manovra

I comuni possono altresì ridurre l'aliquota ordinaria fino allo 0,4 per cento nel caso di:

- immobili non produttivi di reddito fondiario (ai sensi dell'articolo 43 del Tuir);

- immobili posseduti dai soggetti passivi dell'imposta sul reddito delle società;

- immobili locati.

L'aliquota Imu è poi ridotta allo 0,2 per cento per i fabbricati rurali ad uso strumentale.

I comuni possono ridurre tale aliquota fino allo 0,1 per cento.

L'abitazione principale

Per l'abitazione principale e per le relative pertinenze l'aliquota è ridotta allo 0,4 per cento. I comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, la suddetta aliquota sino a 0,2 punti percentuali (e quindi da un minimo dello 0,2 per cento a un massimo dello 0,6 per cento).

Dall'imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo e per le relative pertinenze, si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, 200 euro rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione; se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica.

Nel 2012 e nel 2013, la detrazione di 200 euro è maggiorata di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a ventisei anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale; peraltro, l'importo complessivo della maggiorazione, al netto della detrazione di base, non può superare l'importo massimo di 400 euro (e quindi i figli, a questi fini, sono rilevanti non oltre l'ottavo).

I comuni possono disporre l'elevazione dell'importo della detrazione, fino a concorrenza dell'imposta dovuta; se però il comune adotta questa deliberazione, non può poi stabilire un'aliquota superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione.

Anziani e disabili

I comuni possono prevedere che l'aliquota ridotta per l'abitazione principale e per le sue pertinenze nonché la relativa detrazione si applichino anche all'unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitaria seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata.

Separati o divorziati

L'aliquota ridotta per l'abitazione principale e per le sue pertinenze e la relativa detrazione si applicano anche al soggetto che, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, non risulta assegnatario della casa coniugale, a condizione che il medesimo non sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un immobile destinato ad abitazione situato nello stesso comune ove è ubicata la casa coniugale.

Coop indivise e Iacp

La detrazione (ma non l'aliquota ridotta) si applica anche alle unità immobiliari, appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, nonché agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari.

Il gettito

L'Imu è una imposta comunale e il suo gettito compete ai comuni nel cui territorio sono ubicati gli immobili colpiti da imposizione.

Peraltro, la legge istitutiva dell'Imu riserva allo Stato una quota di imposta pari alla metà dell'importo calcolato applicando alla base imponibile di tutti gli immobili, ad eccezione dell'abitazione principale e delle relative pertinenze nonché dei fabbricati rurali ad uso strumentale, l'aliquota dello 0,76 per cento.

Va ancora precisato che le detrazioni disposte per l'abitazione principale, nonché le detrazioni e le riduzioni di aliquota che siano deliberate dai comuni non si applicano alla quota di imposta riservata allo Stato.


PIU' VINCOLI SULLE RIDUZIONI

Con l'introduzione dell'Imu, torna la tassazione comunale sulla "prima casa" o, con gergo più tecnico, sull'"abitazione principale", che era stata sottratta dall'Ici.

Ai fini Imu, per "abitazione principale" si intende "l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente".

Le differenze

E' un concetto da non confondere con la"prima casa",che si utilizza quando si compra l'abitazione con l'abbattimento dell'imposta sul valore aggiunto (al 4%) o dell'imposta di registro (al 3%).

Infatti, anche se si compra un'unità immobiliare con l'agevolazione "prima casa", questa potrebbe non diventare l'abitazione principale del contribuente (ad esempio, perché non vi abita) e quindi non beneficiare di un trattamento di favore ai fini Imu. Viceversa, un'abitazione comprata con la tassazione ordinaria (e quindi senza l'agevolazione "prima casa") potrebbe benissimo diventare l'abitazione principale del contribuente e quindi avere l'applicazione dell'Imu agevolata.

La definizione di"abitazione principale" nella disciplina Imu presenta novità di rilievo rispetto al concetto finora conosciuto. Anzitutto, la nuova norma parla di "immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare". Pertanto l'Imu è dovuta a prescindere dall'accatastamento: è rilevante che l'unità immobiliare sia accatastabile, e quindi, in sostanza, che sia ultimata e abitabile.

Inoltre, la nuova disciplina punta l'attenzione sul fatto che si debba trattare di un'unica unità immobiliare "iscrivibile nel catasto edilizio". Ciò dà adito a una duplice considerazione:

a) l'unità immobiliare considerabile in termini di "abitazione principale" deve essere, in linea di principio, un'unità unica sotto il profilo catastale, con la conseguenza che non può essere considerata come abitazione principale una pluralità di unità immobiliari;

b) si potrebbero probabilmente considerare come un'unica unità, come tale iscrivibile in Catasto, una somma di unità immobiliari che potrebbero essere fuse in una sola, ricorrendone le condizioni soggettive (identità di titolari) e oggettive (ad esempio, la loro contiguità e la possibilità materiale di una loro unione).

Per configurare un'"abitazione principale", occorre anche che il suo possessore vi dimori "abitualmente" e vi risieda "anagraficamente": significa che, a differenza del passato (ove il rapporto materiale tra il possessore e la sua casa era osservato con manica assai larga) ora i requisiti si fanno stringenti, nel senso che:

- non basta più la sola dimora abituale, ma occorre la formale iscrizione all'anagrafe della popolazione residente;

- tale requisito di residenza nella casa adibita ad abitazione principale non è sufficiente, poiché occorre anche che il contribuente dimori effettivamente.

In altri termini, niente più Imu agevolata senza residenza; e, soprattutto, niente più Imu agevolata senza abitare realmente in quell'immobile (è noto, al riguardo, il caso delle "prime case" ubicate nei comuni di villeggiatura, in cui molti usavano posizionare la propria residenza formale, ma in effetti fittizia).

Le pertinenze

L'agevolazione Imu per l'abitazione principale si estende poi anche alle sue pertinenze (ad esempio: il garage), ma pure su questo punto vi sono importanti novità, in quanto la nuova norma sancisce che "per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate,anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo".

In altri termini:

- le pertinenze non sono più di numero illimitato, ma sono tre al massimo (un C/2, cioè una cantina o un solaio; un C/6, cioè un'autorimessa; e un C/7, cioè un posto auto);

- fa numero, ai predetti fini, sia la pertinenza che risulti autonomamente accatastata, sia quella che non abbia un autonomo classamento catastale, in quanto compresa nello stesso elaborato planimetrico dell'unità immobiliare al cui servizio è posta.

Quindi se un appartamento ha come pertinenze una cantina e un solaio, sia che siano autonomamente accatastate, sia che la loro rendita sia inglobata in quella dell'appartamento cui accedono, l'Imu non potrà essere pagata con modalità agevolate per entrambe, ma solo per una di esse. 

DUE "LEVE" PER LA BASE IMPONIBILE

Per i fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile è rappresentata dalla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per:

- 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;

- 140 per i fabbricati nel gruppo catastale B e nelle categorie C/3,C/4eC/5;

- 80 per i fabbricati classificati in A/10 e D/5;

- 60 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5 (tale moltiplicatore è elevato a 65 a decorrere dal 1° gennaio 2013);

- 55 per i fabbricati C/1.

Per i terreni agricoli, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto rivalutato del 25% un moltiplicatore pari a 130. Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola il moltiplicatore è pari a 110.

Per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino all'anno nel quale i medesimi sono iscritti in catasto con attribuzione di rendita, il valore è determinato applicando determinati coefficienti a ciascun anno di formazione del valore dei beni che risulta, al lordo delle quote di ammortamento, dalle scritture contabili dell'impresa.

Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

In caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge n. 457/1978, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore dell'edificio in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, finché il fabbricato è comunque utilizzato.


L'EDIFICIO NO-PROFIT NON PAGA L'IMPOSTA

Sono esenti dall'imposta municipale propria gli immobili posseduti dallo Stato, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dai comuni, dalle comunità montane, dai consorzi fra tali enti, dagli enti del servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali.

Sono esenti inoltre:

- i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;

- determinati fabbricati con destinazione a usi culturali, vale a dire gli immobili totalmente adibiti a sedi, aperte al pubblico, di musei, biblioteche, archivi, cineteche, emeroteche statali, di privati, di enti pubblici, di istituzioni e fondazioni, quando al possessore non derivi alcun reddito dalla utilizzazione dell'immobile (articolo 5-bis, Dpr 601/1973);

- i fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio del culto e le loro pertinenze;

- i fabbricati di proprietà della Santa Sede indicati nel Trattato lateranense;

- i fabbricati che, dichiarati inagibili o inabitabili, sono stati recuperati al fine di essere destinati alle attività assistenziali di cui alla legge n. 104/1992 (legge-quadro per l'assistenza, l'integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate), limitatamente al periodo in cui sono adibiti direttamente allo svolgimento delle attività predette;

- i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi della legge 984/1977 sulla valorizzazione dei territori montani e collinari;

- gli immobili utilizzati dai soggetti individuati dall'articolo 87, comma 1, lettera c), del Tuir (e cioè gli enti pubblici e privati, diversi dalle società, residenti nel territorio dello Stato, che non hanno per oggetto esclusivo o principale l'esercizio di attività commerciali) destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all'articolo 16, lettera a), legge 222/1985, vale a dire le attività di religione o di culto e cioè quelle dirette all'esercizio del culto e alla cura delle anime, alla formazione del clero e dei religiosi, a scopi missionari,alla catechesi, all'educazione cristiana.


Grafico 1

L'avvio
 

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Grafico 2

I presupposti
 

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Grafico 3

Gli immobili rilevanti
  

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Grafico 4

Le aliquote
 

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Grafico 5

Le agevolazioni
  

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Grafico 6

L'abitazione principale

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Grafico 7

La tassazione
  

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Grafico 8

La base imponibile
  

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Grafico 9

Le esenzioni
  

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Il calcolo
 

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Casi particolari

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