Nuova Imposta di Registro, Ipotecaria e Catastale

L‟imposta di registro si caratterizza per il fatto di essere una “imposta d‟atto” che deriva dall‟esistenza di determinati atti giuridici, i quali devono o possono essere oggetto di registrazione.Il D.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986 definisce l’ambito
oggettivo di applicazione dell’imposta di registro, facendo riferimento alle formalità di registrazione cui l‟atto è soggetto. Sono sottoposte a prelievo diverse categorie di atti (art. 1 del D.P.R. n.131 del 26 aprile 1986):
  •  gli atti soggetti a registrazione obbligatoria;
  •  gli atti volontariamente presenti per la registrazione.
Inoltre, per quanto riguarda gli atti da registrare obbligatoriamente,si distinguono gli atti soggetti a registrazione in termine fisso e quelli soggetti a registrazione in caso d‟uso.Sia l‟imposta di registro sia l‟imposta di bollo sono caratterizzate dal
principio di alternatività rispetto all‟Iva. In sostanza, laddove l‟operazione sia soggetta a Iva è esclusa l‟applicazione dell‟imposta proporzionale di registro e dell‟imposta di bollo.In base all‟art. 40 del D.P.R. n. 131 del 1986, l‟imposta di registro sia pplicava nella misura fissa di 168,00 euro per gli atti relativi a cessioni di beni o prestazioni di servizi soggetti a Iva, ma dall‟inizio del nuovo anno 2014 questo non fa più testo, in quanto sono entrate in vigore nuove disposizioni in materia di imposte indirette applicabili ai trasferimenti immobiliari con conseguenze rilevanti sulla prima casa.
La riforma della tassazione dei trasferimenti immobiliari a titolo oneroso cui è applicabile l’imposta proporzionale di registro
(art. 10 del D.Lgs n. 23 del 14 marzo 2011 e art. 26 del D.L. n. 104 del 12 settembre 2013) ha comportato di regola un
alleggerimento del carico impositivo. Ma per quanto riguarda i numerosi casi particolari, dal 1° gennaio 2014, bisogna fare i conti con un aumento della tassazione notevole per due ragioni: l‟accorciamento della catena delle aliquote (prima si spaziava dal 3% al 15%, passando attraverso il 4, 7, 8%; ora abbiamo solo il 2, 4, 9, 12%) e il principio secondo il quale, in relazione agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà dei beni immobiliari in genere e atti traslativi o costitutivi dei diritti reali immobiliari di godimento, sono soppresse tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali.
Tale riforma ha un indubbio impatto anche sulle operazioni che rientrano in campo Iva; infatti, per quelle imponibili a Iva, le
imposte di registro, ipotecarie e catastali degradano alla misura fissa (dal 1°gennaio elevata da 168 a 200 euro), mentre per alcune operazioni soggette a Iva, ma esenti, si deve applicare l‟imposta proporzionale di registro, e qui la riforma ha pieno impatto.

Agevolazioni per atti esenti da Iva
Sono soggetti a imposta proporzionale di registro gli atti di trasferimento esenti da Iva se hanno per oggetto immobili abitativi (si pensi alla vendita di un‟abitazione dopo il decorso di un quinquennio dalla sua ultimazione).
Quindi, questi atti beneficiano dell‟affievolimento impositivo che deriva: dall‟introduzione delle nuove aliquote, del 2% (applicabile se l‟acquirente domanda l‟agevolazione della prima casa) e del 9% (applicabile in ogni altra situazione);
 dall‟abbattimento a 50 euro per ciascuna delle imposte, ipotecaria e catastale; dall‟abolizione dell‟imposta di bollo e delle tasse ipotecarie.

Le operazioni imponibili ad Iva
Un lieve incremento del carico impositivo si ha per le operazioni imponibili ad Iva, relativamente alle quali, per il principio di
alternatività, occorre invece applicare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa: l‟importo di queste tasse fisse è aumentato da 168 a 200 euro. Al riguardo è bene precisare che:
a) le imposte, ipotecaria e catastale, sono dovute nella nuova misura fissa di euro 50 per ciascuna, quando si tratta di atti
soggetti alle nuove aliquote del 2% e 9 %;
b) in ogni altro caso, come in quello degli atti imponibili a Iva, le imposte fisse (di registro, ipotecaria e catastale) sono dovute da quest‟anno nella misura di 200 euro cadauna.

Stangate pesanti per più categorie di immobili e acquisti
Notevolissimo incremento di tassazione si ha per l’acquisto di abitazioni da parte di società che hanno per oggetto il
commercio di beni immobili. Per queste operazioni, fin dal dicembre 2013, era prevista un‟aliquota di registro dell‟1% al fine di
non penalizzare il commercio da parte di imprese che professionalmente ne effettuavano l‟acquisto ai fini della vendita.
Questa corsia preferenziale da quest‟anno è chiusa e, pertanto, sono tassati al 9% come imposta di registro e come imposta catastale, nella misura fissa di 100 euro.
Pesante anche l‟aumento della tassazione degli acquisti da parte dei Comuni infatti, sino all‟anno precedente, si applicavano le imposte fisse di registro e ipotecaria di 168 euro ciascuna e l‟imposta catastale dell‟1%. A gennaio 2014 si passa al 9% con l‟imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali si abbattono alla misura fissa di 50 euro ciascuna.
Per quanto riguarda le Onlus anche loro ne risentono della riforma, che tassa i loro acquisti con l‟aliquota del 9% di imposta di registro e le solite due misure fisse di euro 50 per imposta ipotecaria e catastale.
Tagli anche per quanto riguarda gli immobili di interesse storico, artistico e archeologico, soggetti al vincolo disposto prima dalla L. 1089 del 1 giugno 1939 e ora dal D.Lgs 490 del 29 ottobre 1999 (il testo unico dei beni culturali). Sino al 31 dicembre 2013 scorso, il trasferimento di questi fabbricati, se ceduti con atto non imponibile ad Iva, era soggetto all‟imposta del 3% di imposta di registro oltre a un altro 3% per imposta ipotecaria e catastale. Con la nuova tassazione 2014, la tassazione di registro sale al 9%, mentre scende nella misura fissa di euro 50 cadauna per l‟ imposta catastale e ipotecaria.
Nei pochi casi in cui sul territorio italiano si stipulavano contratti aventi ad oggetto immobili siti all’estero, la legislazione passata prevedeva l„applicazione dell‟imposta di registro in misura fissa in considerazione del fatto che la tassazione proporzionale è applicata dallo Stato nel quale l‟immobile è situato.
Ora, invece, non solo si deve applicare l‟aliquota del 9%, ma non si può neanche accedere all‟agevolazione prima casa.
L‟acquisto di immobili compresi nei piani particolareggiati di edilizia residenziale, beneficiava a condizione del programma edilizio entro un certo tempo, dell‟imposta di registro dell‟1% e con il 4% si dovevano applicare l‟imposta catastale e ipotecaria. Con la riforma bisogna, applicare l‟imposta del 9% più 50 euro cadauna per l‟imposta ipotecaria e catastale.
Immutevole è la situazione in merito alle imposte ipotecarie e catastali dovute per cessione di fabbricati strumentali che
rientri in campo Iva, quindi, sia che si tratti di operazioni imponibili Iva che esenti, le imposte, ipotecaria e catastale,
rimangono invariate, cambia solo l‟importo minimo, che non può essere inferiore a 200 euro e l‟imposta di registro che passa da 168 a 200 euro.

Imposta di registro agevolata per l’acquisto di terreni agricoli da parte di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (Iap).
Il comma 608 dell‟art. 1 della Legge di Stabilità 2014 mantiene l‟agevolazione in materia di imposta di registro e ipotecaria in
presenza dell‟acquisto di terreni agricoli da parte di coltivatori direttie imprenditori professionali Iap, iscritti nella gestione previdenziale agricola. In sostanza, pur in presenza delle modifiche in materia di imposta di registro, decorrenti dal 2014, che azzerano le agevolazioni (art. 10, comma 4, del D.Lgs n. 23 del 2011 ), nella fattispecie continua ad essere dovuta la sola imposta catastale del 1%, mentre il registro e l‟imposta ipotecaria sono dovute nella misura fissa dei 200 euro cadauna (art. 2, comma 4bis, del D.L. 194 del 2009). L‟agevolazione riguarda l‟acquisto di terreni classificati agricoli in base agli strumenti urbanistici vigenti. Il beneficio si applica anche alle società agricole, di cui all‟art. 2 del D.Lgs n. 99 del 2004, che, indipendentemente dalla natura giuridica, siano in possesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale.
L‟Agenzia delle Entrate ha avuto modo di precisare che l‟agevolazione si applica anche in caso di conferimento di terreni
agricoli in società in possesso dei requisiti di Iap (risoluzione n.455/E/2008).
L‟agevolazione viene meno se l‟acquirente prima che sia trascorso un periodo di cinque anni dalla data dell‟atto di acquisto, alieni volontariamente il terreno oppure cessi di coltivarlo. Tuttavia, anche prima che sia trascorso il quinquennio, è consentita la cessione o la concessione in godimento, a parenti entro il terzo grado oppure al coniuge. I familiari acquirenti devono svolgere sul terreno le attività, di cui all‟art. 2135 del Cod. Civ.. Il comma 609 della Legge di Stabilità 2014, prevede che i terreni agricoli ceduti a soggetti diversi dai coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, scontino
l‟imposta di registro del 12%, anziché del 9% come previsto dal D.Lgs. n. 23 del 2011. In questo caso le imposte, catastale e
ipotecaria, sono dovute nella misura di 50 euro cadauna.

Agevolazioni “prima casa”
Pur lasciando sostanzialmente inalterata la nota II-bis) all'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986, che disciplina molti aspetti del beneficio fiscale de quo, l'art. 10 del D.Lgs. n. 23 del 2011, intervenendo sul primo comma dell'art. 1 della Tariffa, come indicato in precedenza, ha profondamente mutato il regime agevolato in oggetto, non soltanto per quanto concerne l'aliquota dell'imposta di registro applicabile, ma anche in relazione al suo ambito operativo, ovvero alla tipologia di immobili per i quali trova applicazione.Come già argomentato in precedenza, infatti, mentre per la generalità degli atti di trasferimento immobiliare, da quest‟anno, si applicherà l'imposta di registro nella misura del 9%, per quelli riguardanti la “prima casa”, invece, troverà applicazione l'aliquota del 2%, più bassa di un punto percentuale rispetto a quella precedente vigente pari al 3%.Tuttavia, sempre in base alle disposizioni già citate, in particolare l'art. 10, comma 3 del D.Lgs. n. 23 del 2011, come modificato dall'art. 26, comma 1, del D.L. n. 104 del 2013, le imposte ipocatastali, in tal caso, sono dovute nella misura di € 50 ciascuna.Da quest‟anno, quindi, il sistema di tassazione della “prima casa” è molto più favorevole per i contribuenti. A quest'ultimo proposito,tuttavia, occorre prestare particolare attenzione alla seconda modifica di rilevantissimo impatto dell'agevolazione di cui trattasi:dal 2014, infatti, il beneficio fiscale si applicherà soltanto agli atti di
trasferimento di «case di abitazione, a eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis)». In sostanza, l'art. 10, comma 1, del D.Lgs. 23/2011,intervenendo sull'art. 1, comma 1, della Tariffa, ha radicalmente modificato la formulazione testuale precedentemente vigente che,invece, consente di usufruire dell'agevolazione per il trasferimento di«case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al D.M. lavori pubblici 2 agosto 1969, ... ove ricorrano le condizioni di cui alla notaII-bis)».
Dal 1° gennaio 2014, pertanto, ai fini dell'accesso all'agevolazione per quanto concerne i trasferimenti immobiliari soggetti a imposta di registro, non avranno più alcun rilievo le caratteristiche degli immobili, né tanto meno le disposizioni del D.M. del 1969 sopra richiamato, assumendo importanza soltanto la categoria catastale della casa, che risulterà ammissibile al beneficio fiscale de quo soltanto se non appartenente alle categorie A1, A8 e A9.
Da ultimo, mette conto di evidenziare che, per quanto riguarda gli atti di trasferimento “prima casa” che sono soggetti ad Iva,
l'agevolazione, anche dal 1° gennaio 2014, rimarrà esattamente uguale a quella precedentemente vigente,
atteso che nessuna modifica è stata apportata in materia di Iva.Pertanto, ai sensi del punto 21) della Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. 633/1972, anche dal 1° gennaio 2014 continuerà ad applicarsi l'Iva agevolata al 4% per i trasferimenti di «case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al D.M. lavori pubblici 2 agosto 1969 ... ancorché non ultimate, purché permanga l'originaria destinazione, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis)». 

Circolare n. 2/E/2014 - Chiarimenti sull’acquisto in caso di successione ereditaria e del credito
d’imposta in caso di riacquisto

Per espressa volontà del legislatore, o per difetto di coordinamento tra la riforma (in vigore dal 1° gennaio 2014, disposta dall‟art. 10 del D.Lgs. n. 23 del 2011) e la normativa previgente (D.M. lavori pubblici del 2 agosto 1969 n. 1072, che conteneva l‟elencazione delle caratteristiche, in base alle quali una determinata abitazione doveva considerarsi come di lusso e, quindi, comportava l‟impossibilità di domandare l‟applicazione dell‟aliquota al 10% e di chiedere l‟agevolazione prima casa), è chiaro che in riferimento alla circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014 è scomparso il concetto di casa di lusso come fattore impeditivo dell‟agevolazione. Ma come precisato anche nel precedente paragrafo, l‟agevolazione è negata
solo alle case classificate in categorie catastali (A/1, A/8 e A/9). Per quanto attiene invece all‟acquisto della prima casa imponibile ad Iva, si continua a fare quello che si faceva prima della riforma del 1° gennaio 2014.
Complesso da capire è il significato della legge nei due ambiti:
  •  quello del credito d‟imposta che si origina per il caso di riacquisto (entro un anno dalla vendita della prima casa) diun'altra casa di abitazione non di lusso;
  •  quello della tassazione relativa all‟agevolazione prima casa  negli acquisti per successione ereditaria dove l‟art. 69 della L. n. 342 del 2000 dispone che le imposte, ipotecaria e catastale, sono applicate nella misura fissa nel caso di trasferimenti mortis causa di case di abitazione non di lusso.
Quindi nella materia del credito d’imposta, l‟espressione “non di lusso” riferita all‟atto di riacquisto infrannuale, deve probabilmente essere intesa nel senso di acquisto di una casa priva delle caratteristiche di lusso, di cui al D.M. lavori pubblici del 2 agosto 1969 n. 1072 se si tratta di una compravendita imponibile ad Iva;
oppure di un acquisto di una casa accatastata diversa da A/1, A/8 e A/9, se si tratta di una compravendita soggetta a imposta proporzionale di registro.Per quanto attiene all’acquisto ereditario, in questo ambito l‟espressione case di “abitazione non di lusso” non può essere interpretata nel senso di riferimento all‟accatastamento (e non più al
D.M. lavori pubblici del 2 agosto 1969 n. 1072). Pertanto potrà beneficiare dello sconto fiscale l‟acquisto a titolo di erede o di legato di una casa accatastata in una categoria catastale diversa dalle categorie A/1, A/8 e A/9.

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