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Abitazione principale e pertinenze

ABITAZIONE PRINCIPALE: L'IMU (a differenza dell'ICI) trova applicazione anche per l'abitazione principale e relative pertinenze.

Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente (art. 13, co. 2, D.L. 6.12.2011, n. 201).

L'espressione "unica unità immobiliare" impedisce l'applicabilità delle agevolazioni all'abitazione principale risultante dall'unione di 2 unità, salvo che non se ne provi l'avvenuta richiesta di accatastamento unitario.

DIMORA ABITUALE e RESIDENZA ANAGRAFICA del POSSESSORE e del NUCLEO FAMILIARE: ai fini IMU è richiesto che il possessore ed il nucleo familiare abbiano contemporaneamente la residenza anagrafica e la dimora abituale nell'abitazione principale.

Se i componenti del nucleo familiare hanno stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel medesimo comune, le agevolazioni si applicano per un solo immobile.

CONIUGI RESIDENTI in IMMOBILI DIVERSI: la Circolare n. 3/DF/2012 afferma che non è ammesso per i coniugiresidenti in 2 immobili differenti siti nello stesso Comune di poter entrambi usufruire delle agevolazioni per l'abitazione principale e relative pertinenze.

Di conseguenza:

- nell'ipotesi di 2 coniugi comproprietari di un'unità abitativa di cui 1 solo dimorante e residente nella stessa l'agevolazione "non viene totalmente persa" ma spetta solo ad uno dei due coniugi. Se un figlio dimora e risiede in altro immobile ubicato nello stesso Comune il genitore perderà solo l'eventuale maggiorazione della detrazione;

- tale disposizione non si applica se gli immobili ad uso abitativo sono ubicati in diversi Comuni "poiché in tale ipotesi il rischio di elusione della norma è bilanciato da effettivenecessità di dover trasferire la residenza anagrafica e la dimora abituale in un altro comune, ad esempio, per esigenze lavorative".

ABITAZIONE PRINCIPALE COME UNICA UNITA' ABITATIVA: Ai sensi del citato comma 2, l'abitazione principale è costituita da un'"unica unità immobiliare" iscritta o iscrivibile nel Catasto "a prescindere dalla circostanza che sia utilizzata come abitazione principale più di una unità immobiliare distintamente iscritta in catasto".

In merito nella Circolare n. 3/DF in esame è precisato che:

- le agevolazioni per l'abitazione principale non possono essere applicate a più di una unità immobiliare dello stesso Comune salva l'ipotesi di preventivo accatastamento unitario.

- in presenza di più unità immobiliari utilizzate quali abitazione principale il contribuente può decidere quella da considerare "abitazione principale" con conseguente applicazione delle relative agevolazioni e riduzioni IMU.

Le altre unità immobiliari "vanno considerate come abitazioni diverse da quella principale con l'applicazione dell'aliquota deliberata dal comune per tali tipologie di fabbricati".

CASI di ASSIMILAZIONE all'ABITAZIONE PRINCIPALE:l'articolo 4, D.L. 02.03.2012, n. 16 ha previsto che ai fini IMU l'assegnazione della casa coniugale, disposta da un provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione del matrimonio, "si intende in ogni caso effettuato a titolo di diritto di abitazione".

Pertanto, il coniuge assegnatario della casa coniugale diviene l'unico soggetto tenuto al versamento dell'IMU (viene modificato quanto era previsto ai fini ICI, per cui soggetto passivo era il proprietario, anche se ex coniuge non assegnatario della casa coniugale).

Si noti inoltre che deve considerarsi implicitamente abrogato l'art. 13, comma 10, ultimo periodo. D.L. n. 201/2011 secondo il quale le agevolazioni per abitazione principale erano applicabili anche all'ex coniuge non assegnatario della casa coniugale a condizione che non possedesse altri immobili nel medesimo Comune.

Assimilazione per facoltà del Comune

I comuni possono inoltre considerare direttamente adibita ad abitazione principale, a condizione che non risulti locato, l'immobile:

- posseduto a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente (art. 3, co. 56, L. 662/1996).

- posseduto dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia.

Non è più ammessa l'assimilazione ad abitazione principale delle unità immobiliari concesse in uso gratuito ai parenti (possibilità che era prevista ai fini ICI). Tuttavia il Comune ha facoltà di modificare in aumento o in diminuzione l'aliquota di base entro il limite di 0,3 punti percentuali.

Le linee guida del Ministero Economia e Finanze 11.7.2012 hanno chiarito che l'assimilazione ad abitazione principale è limitata ad anziani che acquisiscono la residenza presso istituti di ricovero non anche presso un parente o un affine. In quest'ultimo caso il Comune può comunque deliberare un'aliquota agevolata non inferiore allo 0,46% in base all'articolo 13, comma 6, DL 201/2011. L'eventuale assimilazione all'abitazione da parte dei Comuni consente di poter fruire del versamento Imu in tre rate anziché in due.

Attribuzione della detrazione per abitazione principale

In alcuni casi è prevista l'attribuzione della sola detrazioneper abitazione principale:

- unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari;

- agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP).

PERTINENZE: Sono pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo. A seguito dell'abrogazione dell'articolo 59, D.Lgs. 446/1997 i Comuni non possono più disporre con proprio regolamento di considerare le pertinenze come parti integranti dell'abitazione principale anche se distintamente iscritte in catasto.

Nella Circolare n. 3/DF/2012, precisa che nel limite delle 3 pertinenze va "conteggiata" anche quella accatastata unitamente all'abitazione principale.

Il contribuente può scegliere, entro il suddetto limite di 3 pertinenze, a quali pertinenze applicare il regime agevolato (aliquota ridotta e detrazione).

ABITAZIONE PRINCIPALE PARZIALMENTE LOCATA: LaCirc. 18.05.2012, n. 3 ha chiarito che in caso di abitazione principale parzialmente locata:

- se la rendita catastale rivalutata del 5% è maggiore delcanone annuo di locazione, va applicata solo l'IMU;

- se la rendita catastale rivalutata del 5% risulta inferioredel canone annuo di locazione vanno applicate sia l'IMU che l'IRPEF.

Il canone annuo di locazione va calcolato considerando la riduzione spettante (ai fini IRPEF) ovvero considerato nel suo intero ammontare (esercizio dell'opzione per la cedolare secca).

ABITAZIONE PRINCIPALE IN COMPROPRIETA': Con risoluzione 06.07.2012, n. 73, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che nel caso di un contribuente proprietario di una quota di un immobile nel quale risiedono i due fratelli, l'eventuale applicabilità al terzo comproprietario delle agevolazioni per abitazione principale è attibuita esclusivamente al Comune in quanto titolare della potestà di imposizione, nella quale è compreso l'esercizio dei poteri di accertamento del tributo.

ABITAZIONE PRINCIPALE E DICHIARAZIONE IMU: si ritiene in generale che non sussista obbligo di dichiarazione Imu per gli immobili adibiti ad abitazione principale.

Fonte Sole 24 ore

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