Fabbricati iscritti in catasto

In base all'art. 2, D.Lgs. 504/1992 (richiamato dall'art. 13 del D.L. 201/2011) per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel Catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza.

Il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o, se antecedente, dalla data in cui è comunque effettivamente utilizzato (Cass. Sentenza n. 23347/2004).

Sono da considerarsi fabbricati anche gli immobili abusivi, indipendentemente dall'avvenuta presentazione o meno di sanatoria edilizia, (Ris. 06.06.1994, prot. 2/138). I fabbricati non stabilmente infissi al suolo sono da considerarsi esclusi dall'imposta, (Ris. DF 06.03.2003, n. 1/DPF).

Base imponibile IMU: La base imponibile IMU dei fabbricati è data dal valore dell'immobile, determinato con le regole di seguito illustrate.

FABBRICATI ISCRITTI in CATASTO: Il valore dei fabbricati iscritti in catasto è dato dall'applicazione alla rendita catastale rivalutata del 5% (ex art. 3, comma 48, L. 662/1996) deimoltiplicatori previsti dal D.L. 6.12.2001, n. 201 (come successivamente modificati dal D.L. 2.3.2012, n. 16):
      

Gruppo/categoria catastale

Moltiplicatore applicabile

A (esclusa A/10), C/2, C/6 e C/7

160

B, C/3, C/4 e C/5

140

A/10, D5

80

D (escluso D/5)

60 (65 dal 2013)

C/1

55

fabbricati di tipo E (immobili a destinazione speciale) si debbono ritenere esclusi da IMU come lo erano dall'ICI, non essendo state apportate modificazioni.

IMMOBILI DI INTERESSE STORICO / ARTISTICO: la base imponibile IMU è ridotta al 50% per i fabbricati di interesse storico o artistico, di cui all'art. 10, D.Lgs. 22.01.2004, n. 42.

Va evidenziato che l'inagibilità o l'inabitabilità è accertata dal Comune con perizia a carico del proprietario, ovvero tramite dichiarazione sostitutiva ex DPR n. 445/2000.

Si ricorda che dal 2012, la base imponibile di detti fabbricati non può più essere calcolata (né ai fini IMU né ai fini delle imposte dirette) applicando la minore delle tariffe d'estimo delle unità abitative vigenti nella zona censuaria di ubicazione dell'immobile.

FABBRICATI INAGIBILI O INABITABILI: la base imponibile IMU è ridotta al 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. Le condizioni del fabbricato sono accertate dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva.

Le agevolazioni spettano limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono le condizioni. Agli effetti dell'applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.

FABBRICATI RURALI: i fabbricati rurali (sia ad uso abitativoche strumentale) sono, in linea generale, assoggettati ad IMU (si ricorda che detti fabbricati erano esenti ai fini ICI).

Nella Circolare n. 3/DF/2012 è stato chiarito che per i fabbricati rurali ad uso abitativo, purché non strumentali ai sensi del citato comma 3-bis, in merito all'aliquota IMU applicabile, va fatto riferimento alla disciplina IMU ordinaria. Pertanto, a tali fabbricati, adibiti ad abitazione principale, vanno applicate le agevolazioni previste per l'"abitazione principale" (aliquota ridotta e detrazione).

Esenzione per i fabbricati rurali ad uso strumentale in comuni montani

E' prevista l'esenzione per i fabbricati rurali ad uso strumentale ubicati nei Comuni montani o parzialmente montani; le Province autonome di Trento / Bolzano possono assoggettare ad IMU detti fabbricati nel rispetto del limite delle aliquote IMU ex art. 13, comma 8, DL n. 201/2011, Decreto c.d. "Salva Italia" ("fino allo 0,1 per cento") nonché prevedereesenzionidetrazioni o deduzioni ex art. 80, DPR n. 670/72

Classamento dei fabbricati rurali strumentali

Il carattere della ruralità è riconosciuto ai fabbricati strumentali necessari allo svolgimento dell'attività agricola exart. 2135, C.c. destinati, in particolare:

a) alla protezione delle piante;

b) alla conservazione dei prodotti agricoli;

c) alla custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione e l'allevamento;

d) all'allevamento e al ricovero degli animali;

e) all'agriturismo, in conformità a quanto previsto dalla legge 20 febbraio 2006, n. 96;

f) ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell'azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento;

g) alle persone addette all'attività di alpeggio in zona di montagna;

h) ad uso di ufficio dell'azienda agricola;

i) alla manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli, anche se effettuate da cooperative e loro consorzi di cui all'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228;

l) all'esercizio dell'attività agricola in maso chiuso.

N.B: Il comma 14-bis dell'art. 13, D.L. n. 201/2011 demanda ad uno specifico Decreto l'individuazione delle modalità per l'inserimento negli atti catastali del requisito della ruralità"fermo restando il classamento originario degli immobili" e pertanto possono acquisire il requisito della ruralità non solo gli immobili appartenenti alla categoria catastale D/10 ma anche i fabbricati rientranti nel citato comma 3-bis che non appartengono alla citata categoria catastale D/10.

Nella Circolare n. 3/DF/2012 è infatti affermato che anche nel caso in cui detti immobili siano accatastati in una delle categorie dei gruppi ordinari e non in D/10, si può certamente riconoscerne la strumentalità e conseguentemente l'applicazione del regime di favore ai fini IMU.

Accatastamento dei fabbricati rurali

Il D.L. 6.12.2011, n. 201, all'art. 13, comma 14-ter ha disposto che il titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un fabbricato rurale iscritto nel catasto terreni deve dichiarare il fabbricato rurale al catasto edilizio urbano (tramite procedura DOCFA) e presentare la relativa dichiarazione entro il 30 novembre 2012.

In tal caso l'IMU 2012 verrà versata unicamente a saldo entro il 17 dicembre 2012.

Per i fabbricati rurali iscritti al catasto terreni non ancora iscritti al catasto fabbricati, il pagamento dell'IMU avverrà sulla base dei fabbricati similari già iscritti in catasto.

L'IMU è versata in acconto ed il saldo sarà determinato dai Comuni sulla base della rendita catastale definitiva da parte dell'Agenzia del territorio.

Se non è presentata l'apposita dichiarazione, l'Agenzia del territorio notificherà la richiesta di aggiornamento catastale. Se il soggetto non adempie entro 90 giorni, si verificherà l'iscrizione d'ufficio nel catasto dei fabbricati, con oneri e sanzioni a carico del contribuente.

FABBRICATI NON ISCRITTI IN CATASTO: i titolari di diritti reali sugli immobili non dichiarati in Catasto o che abbiano subìto interventi edilizi tali da comportare delle modifiche ai fabbricati, sono tenuti a presentare la dichiarazione diaggiornamento catastale, cui consegue l'attribuzione di una rendita presunta (in attesa della rendita definitiva) secondo le modalità definite dal Provvedimento del Direttore del Territorio 19 aprile 2011.

L'art. 19, comma 8, del D.L. 78/2010 convertito, con modificazioni, dalla L. 122/2010, ha infatti imposto l'obbligo entro il 31 dicembre 2010. L'art. 2, comma 5-bis, del D.L. 225/2010, introdotto dalla legge di conversione 10/2011, ha poi prorogato il termine di presentazione delle dichiarazioni catastali al 30 aprile 2011 e ha previsto che gli atti di accertamento relativi all'attribuzione della rendita presunta debbano essere notificati mediante affissione all'Albo pretoriodei Comuni dove sono ubicati gli immobili.

Decorso questo termine senza che il titolare dell'immobile abbia provveduto all'accatastamento dell'immobile, ex lege, l'Agenzia è legittimata ad adottare il provvedimento attribuivo dellarendita presunta e ad irrogare le relative sanzioni, che sono state quadruplicate. Gli oneri sono posti a carico dell'interessato e, in caso di mancato o insufficiente pagamento, devono essere riscossi a mezzo ruolo.

Rendita presunta in assenza di dichiarazione di aggiornamento catastale

L'art. 2 del provvedimento del Territorio dispone che, in caso di mancata presentazione della dichiarazione di aggiornamento catastale la rendita presunta viene determinata secondo queste modalità:

- per le categorie a destinazione ordinaria (Gruppi A, B e C) si ottiene moltiplicando la consistenza per la tariffa propria della classe;

- per le categorie a destinazione speciale (Gruppo D) o particolare (Gruppo E), con procedimento semplificato, "applicando al valore dell'unità immobiliare il saggio di redditività pari al 2% per le unità immobiliari appartenenti al Gruppo D e al 3% per quelle riferibili al Gruppo E".

E' previsto che nella quantificazione della rendita presunta l'Agenzia debba tenere conto di ogni elemento conoscitivo desunto dalla documentazione disponibile presso gli Uffici provinciali, "nonché degli eventuali elementi tecnici forniti dai Comuni".

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