Aree edificabili

Per le aree edificabili, il legislatore richiama le disposizioni contenute negli artt. 2 e 5, D.Lgs. n. 504/1992 e pertanto l'imposizione IMU delle aree edificabili segue le regole proprie della normativa ICI.

Si ricorda che ai sensi dell'art. 36, comma 2, D.L. 223/2006 un'area è da considerare edificabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale deliberato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi.

In base all'art. 2 del D.Lgs. 504/1992, per area edificabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici "generali o attuativi" oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. L'IMU è dovuta anche se la potenzialità edificatoria è solo parziale ed in tal caso va considerato il valore di mercato che avrebbe limmobile in caso di vendita (CTP Bolzano, Sentenza 9 gennaio 2007, 32).

Nelle ipotesi di edificazione di un fabbricato, la base imponibile Ici è data dal valore dell'area (non viene computato il valore del fabbricato in corso d'opera), dalla data di inizio dei lavori dicostruzione fino a quella di ultimazione, oppure fino al momento in cui il fabbricato è comunque utilizzato, se questo momento è antecedente a quello di ultimazione del fabbricato.

Durante il periodo dell'effettiva utilizzazione edificatoria(anche per demolizione/ricostruzione) il suolo va consideratoarea edificabile, indipendentemente dagli strumenti urbanistici adottati: tuttavia, la potenzialità di edificazione è maggiorequando l'area è ricompresa in un piano particolareggiato e ciò ha effetti anche sulla determinazione dell'IMU.

Non possono essere considerate fabbricabili soltanto le areeche sono assoggettate dagli strumenti urbanistici a vincolo diinedificabilità .

AREE EDIFICABILI CONDOTTE DIRETTAMENTE: non sono considerati edificabili bensì agricoli, ex art. 2, D.Lgs. n. 504/92, i terreni posseduti e condotti da tali soggetti sui qualipersiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali (si veda la scheda "IMU-Terreni agricoli).

BASE IMPONIBILE IMU: La base imponibile IMU dell'area edificabile ai fini Imu è determinato come per l'ICI, dato il richiamo all'art. 5, D.Lgs. 504/1992. Pertanto, va stabilito ilvalore venale in comune commercio dell'area al 1° gennaio dell'anno di imposizione, vale a dire il suo valore di mercato.

Possono essere considerati fattori come la zona territoriale di ubicazione dell'area, indice di edificabilità , destinazione d'usoconsentita, oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e, infine, ai prezzi medirilevati sul mercato di aree aventi le stesse caratteristiche. Il Comune, sulla base di una perizia redatta dall'Ufficio tecnico, può proporre i valori delle aree edificabili da considerare per il calcolo dell'imposta.

Comunicazione del Comune sul cambio di destinazione dei terreni

L'art. 31, comma 20, L. 289/2002 ha disposto che i Comuni hanno l'onere di informare il contribuente, qualora ad un terreno sia attribuita la natura di area edificabile, sono obbligati a darne comunicazione al contribuente, a mezzo posta, con modalità idonee a garantire l'effettiva conoscenza.

Detta norma non ha alcuna efficacia retroattiva e quindi l'obbligo di comunicazione riguarda solo i cambi di destinazione dei terreni attuati a decorrere dal 1° gennaio 2003.

La mancata comunicazione della variazione al proprietario da parte del Comune, non è normativamente sanzionata: pertanto, il mancato rispetto di questo adempimento da parte del Comune non comporta alcuna conseguenza in ordine agli obblighi che incombono sul contribuente ed il tributo sullarea,ex lege, è comunque dovuto (Cassazione, Sentenza 02.07.2009, n. 15558).

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